서울투자 기초반 1주차는 제주바다님과 서울 부동산 현시장과 투자 방향을 짚어 보았습니다.
#하락장 #가치 #선호도 #저평가
1주차 강의의 핵심 단어를 꼽아보았습니다.
#하락장 #저평가
"요즘 부동산 상승장 같지 않아?"
부동산에 관심이 덜한 지인이 부동산 얘기를 할 정도로 시장이 꿈틀거리는 것이 느껴집니다.
하지만 제주바다님과 함께 살펴본 서울 부동산 매매, 전세 지수는 아직 하락장에 더 가까웠습니다.
실제로 선호 단지는 전고점 대비 -10%대까지 상승했지만 추격 매수는 절대 금지라며 누차 강조하셨습니다.
하지만 덜 선호하는 단지는 매매는 보합, 전세는 상승하고 있기 때문에 좋은 입지에서 덜 좋은 입지(소액투자)순으로 투자를 고려해볼 수 있다고 하셨습니다.
같은 고민으로 투자코칭까지 받았던 터라
마치 스크린을 사이에 두고 제주바다님께 한번 더 코칭을 받는 느낌이었습니다.
#가치
지난 10년의 하락장을 돌아봤을 때 4년 중단기 보합, 10년 장기 상승/전세가 상승 -> 투자금 회수로 이어질 가능성이 있기 때문에 4년의 보합장을 견디고 10년을 보유할만큼 가치 있는 물건을 매수할 것을 누차 강조하셨습니다.
서울 25개구 부동산의 가치를 입지 요소로 세분화 하여 한 판에 정리해보았습니다.
1~2급지는 당연히 대부분의 입지 요소를 지니고 있고 한강을 지니고 있다는 공통점이 있어 서울 내 한강 프리미엄을 한번 더 느낄 수 있었습니다.
3~5급지는 교통 + 알파의 입지를 가지고 있어 교통은 기본값이고 각 지역의 입지 요소가 무엇인지 알고 지역 내 선호 요소를 파악할 필요가 있겠다는 생각이 들었습니다.
아울러 서울은 재개발, 재건축, 교통 호재 등 개발이 많아 입지 개선 요소도 눈 여겨 봐야겠습니다.
#선호도
급지 등 입지 요소도 물론 중요하지만 가장 중요한건 사람들의 선호도라는 것을 뉴타운을 통해 한번 더 느낄 수 있었습니다.
예시로 나온 뉴타운을 임장 하면서 물리적으로 업무지구에서 거리가 너무 먼데 괜찮을까? 연식이 낡아가면서 선호도가 떨어지는 것이 아닐까? 라는 의문이 들었는데 제주바다님께서 가르마를 타주셨습니다.
부동산의 가치를 파악하는 도구에 매몰되지 말고 사람들이 무엇을 좋아하는가라는 '가치'의 본질을 파악하는 것이 어려우면서도 중요한 것 같습니다.
#의사결정과정
가치(입지, 연식, 선호도) -> 가격(저평가) -> 투자금(같은 투자금으로 더 가치 있는 곳) -> 리스크 관리(전세, 장기보유)
가치 : 1~4급지, 선호 생활권, 선호 단지, 300세대 이상 / 강남접근성, 선호도 -> 중장기 보유
4급지까지도 충분히 가치가 있다는 점이 매번 신기합니다. 4급지이지만 서울은 서울이라 그런가 봅니다.
저평가 : -20% 이하, 전세가율 50~60%
추격 매수 금지와 통하는 부분입니다.
리스크 : LTV + 신용 + 현금 -> 잔금 가능? / 잔금 불가시 세낀 물건, 주전세, 매매전세 동시 계약
같은 투자금으로 더 가치 있는 물건을 사려고 하다 보면 잔금이 안 될 수 있기 때문에 주의해야겠습니다.
+ 갈아타기는 반드시 훨씬 더 좋은 자산으로
+ 전세가율 90% 매매 절대가의 뚜껑을 열자 소액투자 7~8억대.
+ 후보를 여러 개. 1등 뽑기x 비슷한 가치는 조건 좋은 것
+ 아주 싼 가격 아니더라도 충분히 싸면 사라. 1~3급지 뉴타운은 기회를 짧게 준다.
아이가 있는데도 몇 일을 집에 못 들어가셨다는 제주바다님의 치열했던 3년을 듣고 나니 참 대단하다 싶었습니다. 동시에 요즘들어 체력이 예전 같지 않아 임장도 하루에 15km를 넘기면 한계에 봉착하는 (고관절도 아프고 무릎도 아프고 발바닥도 아프고 엉엉), 잠도 많이 자기 때문에(잠 못 자면 좀비 상태..) 나와는 다른 세상 이야기 같기도 했습니다.
하지만 저도 이제 목표가 뚜렷하니 목표를 향해 한 걸음 한 걸음 꾸준히 나아가야겠습니다.
하락장을 놓치지 않도록 남들보다 걸음이 느리더라도 꾸준히 가보겠습니다.
"놓치지 않을꼬에요!"